毎月家賃を支払うのが難しい理由としては、アルゴリズムを利用した違法カルテルがリストに載っていませんでしたか?
全米の何百万人もの人々が、賃貸住宅の価格が上昇しており、合理的に支払える金額をはるかに超えた家賃を支払っている 世帯収入よりもはるかに早い。 2022 年には、米国の 2,240 万世帯が 収入の30％以上を支出している 家賃と光熱費は2019年の2,040万から増加。
これらの世帯の多くは厳しい費用負担に直面しており、過去最高の1,160万世帯が住宅費に苦しんでいます。 収入の半分以上を消費してしまう。シカゴ、シンシナティ、ミネアポリス、バージニアビーチ、ワシントンの年間レンタル価格は次のとおりです。 二桁のペースで上昇中。
いくつかの要因 レンタル料金が高くなるこれには、需要の増加、低家賃ユニットの供給の減少、新しい賃貸物件を建設するための資本コストの上昇、集合住宅の建設を制限する規制障壁などが含まれます。
しかし、賃貸価格を押し上げているもう一つの驚くべき要因があります。それは、家主がテクノロジーの助けを借りて共謀していることです。米国 司法省が訴訟を起こしている 会社 株式会社リアルページ、家主が共同で価格を設定できるようにするソフトウェアを家主に販売している、つまり違法な価格設定行為であると非難した。司法省の反トラスト部門の元職員として、 法学教授私はこの事件を注意深く観察してきました。
価格操作の危険性
連邦取引委員会 価格操作を定義する 競合他社の商品やサービスの販売価格を引き上げ、修正、または維持するための合意、共謀、または競合他社間の協力。
あらゆる合意 価格競争を制限する行為は独占禁止法に違反します。価格決定協定の例には、価格を堅持する、価格計算に標準的な方式を採用する、または最低料金や価格スケジュールを遵守するという競合他社間の約束が含まれます。
したがって、競合他社が業界の価格を安定化または制御するために、独自の機密の現在の価格情報を直接的または仲介者を通じて間接的に共有すると、 一線を越えた FTCによると、違法な共謀に関与したという。これは米国の賃貸市場の主要部分に当てはまると司法省は主張している。
すべてに対応する 1 つのアルゴリズム
2024 年 8 月、司法省と 8 つの州は RealPage に対してノースカロライナ州の連邦裁判所に訴訟を起こしました。司法省は同社が、競合する家主から非公開情報を収集し、その組み合わせた情報を利用して価格設定の推奨を行うソフトウェアを家主に販売したとして告発した。
このソフトウェアを使用する家主は、請求する賃貸料を入力し、ソフトウェアは同社の顧客からのすべてのデータを集約します。次に、ソフトウェアのアルゴリズムが、何を請求するかを推奨します。推奨事項は一般的に、 現在の市場レートよりも高い、 そして ほとんどの顧客は推奨事項を受け入れます、市場の価格を押し上げます。
家主がアルゴリズムの推奨事項から逸脱する権限をある程度保持しているとしても、競合する家主が価格設定の主要な側面を共同で共通のアルゴリズムに委任することは違法です。 司法省の訴訟によると。司法省 と宣言した 「RealPage は競争を調整に置き換えます。それは競争の代わりに団結を置きます。それは競争と競争プロセスを破壊します。それは公然と直接的に行われ、アメリカの賃貸人はその代償を支払うことになります。」
このケースは、典型的な価格設定カルテルとは異なり、家主が RealPage のアルゴリズムを使用して価格設定に関与する能力を劇的に向上させたという点で異例です。アルゴリズムによる価格設定は、通常、他の種類のカルテル行為よりも簡単かつ効果的です。このソフトウェアは、大量の独自データを簡単に集約し、カルテル利益を最適化し、カルテル価格からの逸脱をリアルタイムで監視し、不正行為のインセンティブを最小限に抑えることができます。
「価格設定ははるかに簡単です アルゴリズムにアウトソーシングする場合 煙が充満した部屋でマニラの封筒を共有しているときと比べて」と司法省の独占禁止法担当責任者ジョナサン・カンター氏はニューヨーク・タイムズに語った。
2022 年以降、RealPage とさまざまな不動産管理会社が、以上の分野で被告として指名されています。 30件の集団訴訟 RealPage ソフトウェアがレンタル価格を不法に修正するために使用されていると主張しています。連邦裁判所は、事件の却下申し立てを却下したことからわかるように、そのような主張に同情的な傾向がある。 個人訴訟の一つ RealPage に対して提出されました。
この場合、裁判所は次のように判示した。 価格固定協定が存在する可能性がある 法律の問題として。家主は、RealPage が競合他社にも同様のデータを要求し、そのすべてのデータを使用して同社のすべての顧客に賃貸価格を推奨することを承知しながら、RealPage のアルゴリズム システムに独自の商業データを提供しました。
古典的な価格設定ですか、それともデータに基づいた決定ですか?
一部の家主は、機密の価格情報を RealPage のソフトウェアに共有することで、違法な監視と賃貸価格の値上げを促進していることに気づいているようです。司法省の訴状 家主の言葉を引用した RealPage のソフトウェアについて次のようにコメントしています。「アルゴリズムが他の加入者からの独自データを使用して家賃と期間を提案するため、私はこの製品を常に気に入っていました。それは典型的な価格操作です。」
RealPage の幹部でさえ、家主が共同でソフトウェアを使用すると、「価格を値上げするあらゆる可能な機会」と訴状によれば。
RealPage は、自社のソフトウェアについて「家主がデータに基づいた意思決定を行うのに役立つだけです」 競争市場で。同社は、自社のツールは市況を反映し、稼働率を最適化するように設計されており、価格操作を目的としたものではないと主張している。
同社は家主との共謀疑惑の影響を次のように説明している。上げ潮がすべての船を引き上げる」おそらく、彼らのサービスをより適切に説明するのは、船を持っている人のためにすべての船を引き上げる上げ潮です。
司法省の訴訟と民間訴訟は訴訟の初期段階にある。この部門が成功すれば、RealPage は家主による独自の価格情報の共有を支援することに関連した反競争的行為に関与することが禁止されることになります。
ロジャー・アルフォード の法学の教授です ノートルダム大学。
